* Publicado originalmente no Portal TLON

A média da rentabilidade efetiva¹ acumulada em 2014, até o final de abril, dos 76 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas no âmbito da BM&FBovespa atingiu 2,8 percentuais negativos. Apesar deste indicador ainda se encontrar no vermelho, houve uma evolução frente aos resultados alcançados ao final do primeiro trimestre do ano, de 4,7% negativos, e ao final do primeiro bimestre, de 8,1% negativos. Esse movimento de recuperação, fundamentado na variação média positiva dos preços das cotas nos últimos dois meses, reflete, em grande parte, a reação do mercado secundário em função da diminuição na inclinação da curva de juros da economia no período.

Entre os meses de março e abril de 2014, o número de fundos com rentabilidade efetiva acumulada positiva aumentou de 19 para 28. Dos dez FII cujas cotas registraram maior rentabilidade efetiva acumulada até abril, seis investem preponderantemente em ativos financeiros, tais como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de outros fundos, etc. Entre esses seis fundos encontra-se o WM RB Capital (WMRB11B), que obteve 32,8% de rentabilidade efetiva no primeiro quadrimestre de 2014. Este fundo realizou amortizações de cotas nos meses de março e abril desse ano, mas a variação percentual do seu valor contábil ocorrida em função destas amortizações é maior que a variação de seu valor de mercado no mesmo período. Além disto, vale destacar que este título apresenta menor liquidez relativa no mercado secundário. A Tabela 1 traz o grupo das dez cotas com maior rentabilidade efetiva acumulada no ano até abril, exibidas em ordem decrescente pelo critério deste indicador.

Tabela 1 – FII com os dez maiores valores de rentabilidade efetiva acumulada no primeiro quadrimestre de 2014

Nos últimos doze meses até abril último, os 77 fundos cujos títulos que foram transacionados tanto no primeiro quanto no último mês desse período apresentaram rentabilidade efetiva média negativa de 9,6%, uma ascensão frente aos 13,9% negativos referentes ao ano corrido encerrado no final de março desse ano. Conforme explicado no último artigo dessa série, a origem desses valores negativos de rentabilidade efetiva se explica, em grande parte, pela reação do mercado secundário às sucessivas elevações da meta da taxa básica de juros na economia, processo iniciado em abril de 2013 e que ainda não se encerrou.  

Nesse universo de FII, treze fundos alcançaram rentabilidade efetiva positiva, sendo que sete desses obtiveram um valor do indicador superior a 10,0%. Destaque para o FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11) que obteve 61,9% de rentabilidade efetiva anual. Esse fundo foca seus investimentos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais. O preço de sua cota apresentou variação positiva no período de 28,4%. Cabe ressaltar que também se trata de um fundo cujas cotas apresentam baixa liquidez relativa no mercado secundário. A Tabela 2 apresenta as sete cotas com rentabilidade efetiva positiva superior a 10,0% nos últimos doze meses.

Tabela 2 – FII com os sete maiores valores de rentabilidade efetiva entre abril de 2013 e abril de 2014

A Tabela 3 abaixo apresenta as seis cotas que alcançaram as rentabilidades efetivas mais baixas nos últimos doze meses até abril, todas elas inferiores a 30,0% negativos. Destaque para os três fundos cujos títulos alcançaram valor do indicador inferior a 35,0% negativos: os FII Europar (EURO11), BB Progressivo (BBFI11B) e BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11). O EURO11 reduziu o seu nível de distribuição de rendimentos em 61,5%, de R$ 1,30 para R$ 0,50 por título, refletindo a inadimplência de uma parcela de locatários de seus imóveis e a vacância de alguns galpões de sua propriedade. Já em relação ao BBFI11B, conforme destacado no artigo “Preços de cotas de FII registram novo aumento em abril”, de 06/05/2014, o preço da cota do fundo sofreu forte desvalorização após o anúncio de não renovação do contrato do locação do Banco do Brasil, locatário de dois dos imóveis do fundo, a vencer em dezembro deste ano. Por fim, o BBVJ11 chegou ao fim do período de vigência de seu mecanismo de Renda Mínima Garantida em fevereiro de 2014 sem que tenha gerado um nível de receita própria de aluguel de seu imóvel comparável.

Tabela 3 – Seis cotas de FII com rentabilidades efetivas mais baixas nos últimos 12 meses

¹A rentabilidade efetiva, ou rentabilidade total, resulta dos componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos e na variação de preço das cotas no primeiro quadrimestre de 2014.