SÃO PAULO – Queda da Selic e risco x retorno atraente para o ano eleitoral não são os únicos fatores que levam a oportunidades dentro dos Fundos Imobiliários em 2018. Por meio de uma comparação com o mercado norte-americano de REITs (Real Estate Investment Trusts), equivalentes aos FIIs no país, um relatório da XP Investimentos chamado Oportunidade de Tijolo chegou a um prognóstico “empolgante” para este mercado nacionalmente. A previsão é que haja rendimentos acima de 11% ao ano, livres de impostos, já nos próximos 36 meses.

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Criado na década de 1960, o mercado de REITs já passou duas vezes por momentos históricos cujas características, de acordo com a XP, são exatamente as mesmas do Brasil agora. Em ambos os casos, quem apostou neste mercado colheu frutos positivos.

O primeiro momento foi durante a década de 1990, quando o mercado se multiplicou em 12 vezes após um período de crise imobiliária. “Com uma vacância que iniciava sua queda em meio a condições econômicas favoráveis e preços de ativos (reais e de tela) muito defasados da realidade, não só as novas emissões podiam ser lastreadas por produtos com rentabilidade muito atraente, como também os preços da cota deveriam subir para incrementar ainda mais os rendimentos dos investidores”, escreveu o analista Gustavo Garcia.

Depois, veio a forte crise de 2008, catalisada pelo colapso das hipotecas subprime. “Entre 2007 e 2008 este mercado perdeu 40% em valor, passando de USD 312 bilhões para USD 191 bilhões de capitalização total”, relembra. “Nos anos seguintes, com o fim da recessão, atividade em alta, taxas de juros reais negativas, taxas de vacância cada vez menores e rentabilidades muito atraentes, o crescimento do setor se deu como uma locomotiva, aumentando em 6x seu tamanho ao longo dos últimos oito anos”.

Estes dois períodos têm em comum um momento muito específico do ciclo imobiliário: quando as taxas de vacância começam a cair diante do vislumbre de recuperação econômica sustentável. “E este é exatamente o momento que vivemos no mercado imobiliário brasileiro”, crava a XP. “A recuperação econômica garante a demanda, derrubando a vacância, aumentando aluguel e também o valor de patrimônio dos ativos”. Tudo isso fora a queda nos juros: a Selic em mínima história retira do jogo os ativos de renda fixa que sempre foram os maiores "competidores" dos FIIs no Brasil.

Vale lembrar que, na comparação com os EUA, o mercado de fundos imobiliários brasileiro também tem muito a crescer. Lá, os REITs representam 13% da indústria de fundos de investimento – muito mais que o 1,6% dos FIIs nacionalmente. Em número de investidores, são 80 milhões de norte-americanos (25% do total) e apenas 155 mil brasileiros (0,1%). Finalmente, o FTSE Nareit Index, benchmark para os REITs, soma US$ 1,1 trilhão contra meros R$ 45 bilhões do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários).

Somando todos estes dados, o prognóstico da XP é animador. “Com teses de investimento cada vez mais ambiciosas, focadas, ativas e ao mesmo tempo diversificadas, certamente esse veículo ganhará em liquidez, diminuirá sua volatilidade e performará muito bem frente outras classes de ativos”, diz o relatório, ao cravar: “rendimentos acima de 11% real livre de impostos ao ano deverão ser comuns já para os próximos 36 meses”.